¿ENTIDAD PATRIMONIAL O ACTIVIDAD ECONÓMICA? LA CALIFICACIÓN DE LAS SOCIEDADES DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

La calificación de las sociedades dedicadas al arrendamiento de inmuebles como entidades patrimoniales o como entidades que realizan una actividad económica constituye una cuestión de indudable relevancia práctica en el ámbito de la imposición directa.

De dicha calificación dependen, entre otras consecuencias, el acceso a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), la aplicación de las reducciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) a las transmisiones mortis causa y lucrativas «inter vivos» de la empresa familiar y la posibilidad de aplicar los tipos reducidos de gravamen y otros incentivos fiscales (régimen de exención en la transmisión de participaciones sociales) en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

Pues bien, a este respecto debe destacarse que, pese a que el legislador ha establecido criterios aparentemente objetivos para delimitar cuándo el arrendamiento de inmuebles debe considerarse actividad económica, la interpretación administrativa y jurisprudencial de dichos criterios ha ido introduciendo matices que generan una significativa incertidumbre.

Esta circunstancia resulta especialmente relevante en el ámbito de la planificación patrimonial y empresarial, donde la estabilidad interpretativa constituye un elemento esencial para la toma de decisiones.

A continuación, se expone el régimen jurídico aplicable y los principales focos de controversia interpretativa que recientemente se han suscitado en torno a esta cuestión.

El marco normativo: una aparente claridad objetiva

El artículo 4.Ocho de la Ley 19/1991 del IP establece que las participaciones en entidades estarán exentas siempre que, entre otros requisitos, la entidad no tenga como actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.

Se entenderá que no realiza actividad económica cuando, durante más de 90 días del ejercicio, concurra alguna de estas circunstancias:

• Que más de la mitad de su activo esté constituido por valores, o
• Que más de la mitad de su activo no esté afecto a actividades económicas.

Y añade una precisión esencial: para determinar si existe actividad económica o si un elemento está afecto, habrá que estar a lo dispuesto en el IRPF.

A este respecto, el artículo 27.2 de la LIRPF es tajante:

El arrendamiento de inmuebles se entenderá realizado como actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Dicho marco normativo es el que rige en materia del IP y por remisión, también en el ISD para determinar si una entidad dedicada al arrendamiento de inmuebles tiene o no la consideración de sociedad patrimonial.

Por su parte, el artículo 5 de la Ley del IS define el concepto de actividad económica en términos prácticamente idénticos al establecido en la ley del IRPF. Y en el caso del arrendamiento de inmuebles reproduce el mismo requisito:

Existirá actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

La diferencia relevante es que, en el ámbito del IS, cuando la entidad forme parte de un grupo mercantil (artículo 42 del Código de Comercio), el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta el conjunto del grupo mientras que ni en el IRPF, ni en la ley del IP se establece ninguna regla particular a este respecto.

Por tanto, la redacción legal, tanto en el ámbito del IRPF como en el ámbito del IS sugiere un enfoque claro, casi lo que en terminología anglosajona se denominaría un safe harbor: si hay empleado con contrato laboral y jornada completa, hay actividad económica; si no lo hay, no la hay.

Sin embargo, la práctica interpretativa ha ido introduciendo matices que desdibujan esa pretendida objetividad y establecen marcos normativos contradictorios en función de los impuestos considerados.

1. Externalización de la gestión: ¿actividad económica sin empleado?

Aunque la redacción legal es idéntica en IRPF e IS en este punto, la Dirección General de Tributos ha mantenido posiciones contradictorias sobre esta cuestión.

En el ámbito del IS, consultas como la V2826-16 y la V1963-25 admiten que, cuando la dimensión de la actividad lo justifique, la externalización de la gestión inmobiliaria puede resultar compatible con la existencia de actividad económica.

En la práctica, ello supone flexibilizar el requisito legal del empleado con contrato laboral y jornada completa hasta el punto de considerar que, aun no concurriendo formalmente dicho requisito, puede entenderse que existe actividad económica si se acredita una organización empresarial suficiente y un volumen relevante de activos.

En cambio, en el ámbito del IRPF, consultas como la V2619-18 han mantenido una interpretación estrictamente literal del precepto: si la gestión está subcontratada y no existe relación laboral directa con un trabajador a jornada completa, no se cumple el requisito, y el arrendamiento no puede calificarse como actividad económica.

El resultado es una situación difícilmente justificable desde la perspectiva de la coherencia del sistema: con un precepto de redacción idéntica, una misma sociedad puede ser considerada de acuerdo con el criterio de un mismo órgano (la Dirección General de tributos) “patrimonial” en el IP e ISD y, simultáneamente, “empresarial” en el IS.

No cabe descartar que esta divergencia interpretativa termine siendo objeto de revisión jurisprudencial, a la luz de la reciente doctrina del Tribunal Supremo —que se analizará más adelante— conforme a la cual el requisito relativo a la contratación de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, previsto en el artículo 27.2 LIRPF, no debe interpretarse de forma estrictamente formalista en el ámbito de los incentivos en el ISD aplicables al régimen de empresa familiar, sino atendiendo a la finalidad de protección y continuidad de la misma.

2. El empleado a jornada completa: ¿requisito necesario, pero no suficiente?

Tradicionalmente, tanto la Administración tributaria como buena parte de los tribunales habían venido sosteniendo que la existencia de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa constituía un requisito necesario, pero no suficiente, para que el arrendamiento de inmuebles pudiera calificarse como actividad económica.

En efecto, aunque los artículos 17.2 de la Ley del IRPF y 5.1 de la ley del IS establecen de manera clara que el arrendamiento se entenderá realizado como actividad económica “únicamente cuando” para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, la práctica administrativa había añadido un elemento adicional no previsto expresamente en la norma: la exigencia de que dicha contratación estuviera económicamente justificada.

Bajo esta interpretación, no bastaba con acreditar la existencia formal del contrato laboral y la jornada completa. Se requería, además, que existiera una carga de trabajo suficiente que hiciera razonable la contratación desde un punto de vista económico.

Este enfoque, sin embargo, ha sido puesto en cuestión por la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2025, dictada en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El Alto Tribunal resuelve en dicha sentencia que, para entender cumplido el requisito del artículo 27.2 de la Ley del IRPF, basta con su acreditación formal, sin que resulte exigible justificar la razonabilidad económica de la contratación ni analizar si la carga de trabajo efectiva requiere o no un empleado a jornada completa.

El Tribunal Supremo parte de una premisa clara: el artículo 27.2 incorpora un criterio objetivo destinado a dotar de seguridad jurídica a los contribuyentes.

Transformar ese criterio formal en un juicio casuístico sobre la suficiencia de la carga de trabajo supondría vaciar de contenido la finalidad de la norma y reintroducir una incertidumbre que el legislador trató precisamente de evitar.

Lo anterior no supone, en modo alguno, que la simple existencia formal del contrato laboral excluya el control o la verificación por parte de la Administración. El propio Tribunal Supremo recuerda que, si la Administración considera que la contratación es ficticia o simulada, debe acudir a los mecanismos específicos previstos en la Ley General Tributaria —en particular, el régimen de la simulación— con las garantías y exigencias de motivación correspondientes. Lo que no cabe es denegar el beneficio mediante la introducción implícita de un requisito adicional de “necesidad económica” no previsto por la norma.

En nuestra opinión, la interpretación acogida por el Tribunal Supremo resulta plenamente acertada, en la medida en que se ajusta al enfoque seguido por el legislador al configurar el artículo 27.2 de la Ley del IRPF como un criterio objetivo y formal, orientado precisamente a dotar de seguridad jurídica a los contribuyentes y establecer un umbral claro —la existencia de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa—evitando valoraciones casuísticas sobre la intensidad de la actividad o la necesidad de contratar al empleado.

Ahora bien, no puede desconocerse que parte del razonamiento del Tribunal Supremo se apoya en la interpretación finalista propia del régimen de empresa familiar en el ámbito del ISD, tomando en consideración las recomendaciones europeas dirigidas a favorecer la transmisión y continuidad de las empresas familiares.

Ello plantea la cuestión de si la misma lógica interpretativa debe proyectarse en otros tributos de la imposición directa, como el IS o el IP, en supuestos en los que no concurre una transmisión intergeneracional de la empresa familiar.

Será la evolución jurisprudencial la que termine de delimitar el alcance transversal de esta doctrina, no pudiendo descartarse por completo la existencia de pronunciamientos diferentes en función del impuesto aplicable.

3. ¿El cumplimiento del requisito de contratación del empleado a jornada completa en sociedades pertenecientes a grupo mercantil

En este punto, el análisis exige partir de una diferencia normativa entre la redacción contenida en el artículo 5 de la LIS con respecto a la prevista en el artículo 17.2 de la LIRPF.

Mientras que el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades prevé expresamente que, cuando la entidad forme parte de un grupo mercantil en los términos del artículo 42 del Código de Comercio, el concepto de actividad económica se determine teniendo en cuenta el conjunto de las entidades del grupo, la normativa del IRPF —y, por remisión, la del IP y el ISD— no contiene una previsión equivalente.

Aunque no resulte evidente cuál fue la razón que llevó al legislador a configurar esta materia de manera no homogénea entre las distintas figuras de la imposición directa, lo cierto es que, desde una lectura estrictamente literal, esta divergencia de redacción podría o, incluso, debería amparar soluciones distintas según el impuesto considerado.

Sin embargo, la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2026 (recursos 1196/2024 y 1326/2024) aborda la cuestión de una perspectiva distinta al analizar si puede entenderse cumplido el requisito del artículo 27.2 LIRPF (a efectos de la aplicación de la reducción del ISD) cuando la actividad de arrendamiento de inmuebles se desarrolla por parte de una mercantil que forma parte de un grupo de sociedades en los términos del artículo 42 del Código de Comercio y el empleado no está contratado por la sociedad titular de los inmuebles sino por otra sociedad del grupo societario.

Pues bien, en dichas sentencias, el Alto Tribunal ha fijado como doctrina que, en el caso de sociedades que formen parte de un grupo de entidades, el requisito de la contratación del empleado con contrato laboral y jornada completa previsto en el artículo 27.2 LIRPF, para apreciar si una determinada entidad es patrimonial o no, puede cumplirse por cualquier sociedad perteneciente a ese mismo grupo mercantil “siempre y cuando se cumpla el criterio decisivo de que la realidad económico-funcional del grupo de empresas permita constatar que existe una unidad de medios y de actividad a nivel de grupo y que la sociedad arrendadora esté integrada funcionalmente en esa actividad, es decir, que sirve a la actividad económica del grupo o de las empresas cuyos medios personales le dan soporte, y no que simplemente use sus medios.

Por contra, “este criterio jurisprudencial no aplica si tan solo hay pertenencia formal al grupo, sin articulación e integración funcional y económica de la actividad de arrendamiento con la del resto de empresas del grupo, y, en ese caso, los requisitos del art. 27.2 LIRPF deben acreditarse de forma aislada en la propia sociedad arrendadora»

Nos encontramos, por tanto, ante una interpretación claramente teleológica, nuevamente apoyada en la finalidad de proteger la continuidad de la empresa familiar, conforme a las recomendaciones europeas sobre la materia.

Desde una perspectiva de justicia material, la solución adoptada por el Tribunal Supremo puede considerarse razonable, en la medida en que evita que una estructura empresarial realmente integrada al nivel de un grupo mercantil quede excluida de los beneficios fiscales por una exigencia puramente formal.

No obstante, no puede desconocerse que la aplicación práctica de este criterio jurisprudencial previsiblemente generará nuevos focos de litigiosidad.

En efecto, al desplazar el eje del análisis desde un requisito objetivo —la existencia de un empleado contratado por la propia sociedad— hacia conceptos como la “unidad económico-funcional del grupo” o la “integración efectiva” de la actividad arrendaticia en la estructura conjunta del grupo, se introducen elementos valorativos cuya delimitación dependerá inevitablemente de la casuística con el consiguiente incremento de la incertidumbre interpretativa.

Conclusiones: coherencia normativa y seguridad jurídica

Primera.- Resultaría altamente recomendable una armonización normativa entre el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y el artículo 27.2 de la Ley del IRPF —así como de las remisiones contenidas en la normativa del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones— a fin de dotar al concepto de actividad económica de una configuración homogénea en el ámbito de la imposición directa.

La coherencia del sistema tributario exige que categorías jurídicas estructurales, como la de entidad patrimonial o entidad con actividad económica, respondan a parámetros comunes, salvo que existan motivos expresos y fundados para su diferenciación, lo que aquí, desde luego no parece suceder

Segunda.- Adicionalmente, desde la perspectiva de la seguridad jurídica, resulta igualmente imprescindible que la Dirección General de Tributos armonice sus criterios interpretativos en las distintas figuras impositivas cuando los preceptos aplicables presentan una redacción idéntica o sustancialmente coincidente.

No parece compatible con un sistema tributario previsible y coherente que, sobre la base de una misma literalidad normativa, una sociedad pueda ser calificada como patrimonial en el ámbito del IRPF, IP o ISD y, al mismo tiempo, como entidad con actividad económica en el IS

Tercera.- Cuando el legislador ha optado por establecer criterios objetivos para delimitar cuándo el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica —en particular, la exigencia de contar con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa—, parece lógico aplicar dichos criterios en sus propios términos.

La incorporación de requisitos no previstos legalmente, o la interpretación que permita tener por cumplido un presupuesto normativo aun cuando no concurra formalmente conforme a su tenor literal, compromete la coherencia y previsibilidad del sistema tributario.

Si el legislador quiso configurar un criterio objetivo, corresponde aplicarlo con la misma objetividad.